Ce qui rend la lecture niveau record de ventes de maisons neuves d’autant plus remarquable, c’est que nous sommes au plus bas, même sans ajustement Par rapport la croissance de la population. Ainsi, même si la taille de la population américaine a augmenté de 64 % depuis 1963, les ventes de logements neufs sont toujours au plus bas.

Source : http://www.bespokeinvest.com/

Cela fait retomber l’immobilier à des niveaux qu’il n’avait pas connus depuis une quinzaine d’années.

Freddie Mac a annoncé jeudi que la moyenne des prêts hypothécaires 30 ans à taux fixe venait de tomber a un bas record de 4,44%, il me paraissait utile de le publier, seuls les anciens se souviendront avoir connu des prêts a 18%

Par curiosité, je viens de faire cette petite simulation

200000 euro a du 18% (haut du graphique) sur 30 ans

Et l’autre avec du 4.44%

Soit pas loin de 65% en moins sur les mensualités, malgré cette différence le marchés immobilier américain peine à redémarrer, a ce rythme et avec l’immobilier en berne cela va devenir fichtrement intéressant d’investir sur ce secteur aux États-Unis surtout pour nous avec un euro plus de presque 30%

Source du graphique :Calculaterisk

L’immobilier américain, encore et toujours…

Auteur : Paul Jorion

La Banque des règlements internationaux s’est donc décidée à mentionner la catastrophe imminente dans le domaine du crédit immobilier commercial américain (centres commerciaux, bureaux, hôtels, immeubles à appartements, cliniques, etc.). Je suis allé vérifier à quelle époque j’avais personnellement mentionné cette tempête à venir pour la première fois. C’est dans un billet datant de juin de l’année dernière, billet au titre prémonitoire : Vous reprendrez bien un peu de finance à l’ancienne ? et, à quelques jours près, dans une chronique pour Le Monde –Economie, au contenu cette fois prémonitoire : États-Unis : de bien curieux remboursements où je proposais une hypothèse qui passait alors pour farfelue :Si le parallèle avec Countrywide a un sens, il s’agit alors simplement pour les dix banques ayant aujourd’hui remboursé l’argent du TARP [P. J. : le plan de sauvetage américain] de nettoyer consciencieusement la caisse avant de mettre définitivement la clé sous la porte. Lorsque les trillions à nouveau perdus seront examinés, les quelques milliards détournés in extremis par leurs dirigeants, passeront, c’est à parier, relativement inaperçus.

USA: hausse plus forte que prévu des reventes de logements en avril (+7,6%)

Washington (awp/afp) – Les ventes de logements anciens ont progressé plus que prévu aux Etats-Unis en avril, dopées par les derniers effets du crédit d’impôt accordé aux acheteurs d’un logement, a annoncé lundi l’Association nationale des agents immobiliers américaine (NAR).

Elles ont progressé de 7,6% par rapport à mars (en données corrigées des variations saisonnières) pour atteindre un niveau correspondant à 5,77 millions de transactions en rythme annuel.

Les analystes estimaient que la hausse (pour le deuxième mois d’affilée) serait moins forte et attendaient 5,65 millions de ventes en rythme annuel.

En glissement annuel, les reventes de logements ont augmenté pour le dixième mois d’affilée, de 22,8%.

La NAR attribue la hausse des transactions du mois à l’arrivée de l’échéance du crédit d’impôt accordé aux acheteurs d’un bien immobilier. Ce dispositif fiscal, qui a fortement contribué à la stabilisation du marché a expiré le 30 avril.

Ses effets pourraient encore se faire sentir jusqu’à la fin du mois de juin, vu que pourront en bénéficier les acheteurs ayant signé une promesse de vente avant la fin du mois d’avril.

La fin du dispositif devrait cependant avoir des retombées négatives sur le niveau des ventes dans les mois à venir, estime la NAR, mais « d’autres facteurs continuent de soutenir le marché », comme le faible niveau des taux d’intérêts immobiliers et « un retour de la confiance des acheteurs ».

Les nouveaux permis de construire, censés préfigurer l’évolution de l’activité de la construction, ont en revanche reculé de 11,5% le mois dernier pour tomber à leur plus bas niveau depuis octobre 2009, à 606.000.

Source du graphique :

http://timiacono.com/

 Malheureusement, il faut relativiser quelque peu ces chiffres, les acheteurs cherchant à tirer profit de l’avantage fiscal qui leur est offert et qui prend fin la semaine prochaine Le nombre de logements disponibles représente 6,7 mois de vente, contre 8,6 mois en février.

Source graphique:

http://timiacono.com/index.php/2010/04/23/new-home-sales-dont-get-too-excited/

les investisseurs internationaux veulent être payés avec des intérêts plus élevés pour ce qu’ils perçoivent comme un environnement avec des risques beaucoup plus élevés. Cette pression fait de ce test en cours un point d’essai MAJEUR.
Bernanke est en sueur à l’heure actuelle, parce que s’il ne peut pas réussir à maintenir les taux d’intérêt, le marché du logement va de nouveau souffrir et les saisies ne cesseront d’augmenter. (Bernanke essaie d’être très actif dans la conduite des taux bas en ce moment. Il y a beaucoup de pressions internationales en faveur des taux plus élevés à venir, de sorte qu’il ne sera pas aussi facile qu’il le pense.)

Si nous brisons cette résistance , on peut s’attendre à ce que  les taux d’intérêt finissent par  augmenter à un niveau qui ferait augmenter les coûts hypothécaires mensuels de 20% à 25% cette année.
Cela pourrait être l’un des événements les plus importants que nous ayons jamais   vu au cours des dernières années.
Traduit pour vous du site

http://www.stocktiming.com/Wednesday-DailyMarketUpdate.htm

A revoir sur le même sujet et posté récement, patmail nous en parlait debut du mois

http://weinstein-forcastinvest.net/category/obligation/

(otto)

Les superriches pleurent aussi

De nombreux Américains modestes ont perdu leurs logements en raison de la crise. Aujourd’hui, celle-ci touche aussi les plus fortunés et leurs pharaoniques demeures.

 Craig Karmin, James R. Hagerty | The Wall Street Journal

Célébrités et nantis ont désormais un point commun avec des centaines de milliers d’Américains des classes moyennes et inférieures : la banque s’apprête à saisir leur domicile. Le nombre de saisies de maisons sur lesquelles pèsent des hypothèques de 5 millions de dollars ou plus devrait être en nette augmentation cette année, selon une étude RealtyTrac pour The Wall Street Journal.< br />
La première semaine du mois d’avril, un manoir de style Tudor du quartier de Bel Air, à Los Angeles, appartenant à l’acteur Nicolas Cage, a été mis aux enchères après saisie et finalement attribué à l’organisme prêteur. Mercredi 7 avril, Richard Fuscone, un ancien dirigeant de Wall Street, s’est déclaré en faillite personnelle, ce qui lui a permis d’éviter la vente aux enchères de sa propriété de 6 hectares à Westchester, dans l’Etat de New York. Le mois dernier, un immeuble d’habitation de Manhattan appartenant au producteur de cinéma italien Vittorio Cecchi Gori a été vendu aux enchères 33,2 millions de dollars. Durant le seul mois de février, pour l’ensemble des Etats-Unis, 352 logements de luxe devaient être mis aux enchères, dernière étape avant le rachat par la banque. C’est le plus fort taux mensuel d’avis de ventes aux enchères pour des biens de ce type depuis le début de la crise financière. Pour comparaison, il n’y en avait eu que 1 312 sur toute l’année 2009.

Selon les économistes, si les superriches sont généralement les derniers à perdre leur logement, c’est parce qu’ils possèdent beaucoup d’épargne et ont un meilleur accès aux prêts et à d’autres moyens leur permettant d’éloigner le spectre de la saisie. Cependant, ils sont aussi nombreux à travailler dans les services financiers et d’autres secteurs particulièrement touchés par la crise et à avoir vu leur fortune s’effondrer lors du krach boursier.

Richard Fuscone, ancien directeur du secteur Amérique latine chez Merrill Lynch, avait mis sa demeure en vente en novembre dernier à 13,9 millions de dollars. Mais elle n’a pas trouvé acquéreur. Un tribunal avait donc prévu de mettre aux enchères de cette propriété de 1 716 m2 possédant deux piscines, deux ascenseurs, six cheminées, 11 salles de bains et un garage pour sept véhicules. La mise en faillite personnelle de Fuscone est venue suspendre temporairement la procédure de saisie. Nicolas Cage avait lui aussi mis en vente sa maison de 1 100 m2 à Bel Air pour 35 millions de dollars, sans recevoir la moindre offre, raconte James Chalke, un agent immobilier. Lors d’une vente aux enchères organisée le 7 avril, la propriété n’a pas davantage trouvé preneur et a donc été acquise par le créancier ayant demandé la saisie.

Ce phénomène ne se limite pas à New York ou à Los Angeles. Les banques ont remis la main sur des propriétés de plus de 5 millions de dollars en Géorgie, en Caroline du Nord et dans le Colorado. En Floride, les trois plus grandes saisies immobilières des dix derniers mois ont concerné une maison de 432 m2 à Sunset Islands, une autre de 784 m2 à Coral Gables et un appartement sur Miami Beach. Les emprunts contractés étaient compris entre 3,5 millions et 4 millions de dollars.

Les cessations de paiement ont commencé à se multiplier fin 2006, surtout chez les propriétaires devant rembourser des prêts à haut risque, ces prêts accordés aux acheteurs sans réelle assise financière, voire déjà endettés. Puis les difficultés de remboursement ont gagné les classes plus aisées, notamment les personnes qui avaient obtenu des prêts sans déclaration de revenu préalable. Fin 2009, près de 8 millions de foyers, soit 15 % de ceux ayant contracté un prêt immobilier, avaient du mal à rembourser leur prêt ou étaient sous le coup d’une procédure de saisie immobilière. Les gens les plus fortunés peuvent se permettre de retarder le plus possible la procédure, parfois pendant des années.

“Il leur est extrêmement difficile d’admettre leurs revers de fortune”, explique Maggie Navarro, agent immobilier à Pasadena, en Californie. Marc Carpenter, spécialiste des saisies immobilières à San Diego, souligne que s’il est beaucoup plus difficile aujourd’hui pour les acheteurs potentiels d’emprunter de l’argent, il y a encore moins d’acheteurs capables de s’offrir des propriétés aussi luxueuses.

Dans sa déclaration de faillite, M. Fuscone a fourni une liste des dettes contractées notamment auprès d’American Express, de Mercedes-Benz, d’une quincaillerie, d’une animalerie et d’une boutique de vêtements de luxe. “Je viens du monde de la finance et j’ai été personnellement ruiné par la crise financière qui a éclaté en mars 2008”, a écrit M. Fuscone dans sa déclaration de faillite. “J’ai été poursuivi en justice par la Patriot National Bank dans le cadre d’une procédure de saisie. Je n’ai actuellement aucun revenu pour les trente jours à venir.”

C.W. Kelsey, propriétaire de la quincaillerie Greenwich Hardware, fait partie des commerçants qui ont fait crédit à M. Fuscone. “Jusqu’à présent, la majorité de nos problèmes d’argent venaient de nos prestataires, observe-t-il. A présent, nous avons maille à partir avec des clients à qui on faisait crédit les yeux fermés il y a encore deux ou trois ans, des gens qui vivent dans des propriétés qui valent des millions.”

http://www.courrierinternational.com/article/2010/04/09/les-superriches-pleurent-aussi

On en parle moins mais, la triste réalité de la saga immobilière continue…

Le drame des saisies immobilières continue aux É.-U.

Publié le 26 mars 2010

Hugues Honoré

Agence France-Presse
Washington

Le drame silencieux des saisies immobilières se poursuit chaque jour aux États-Unis, et le gouvernement peine à arrêter les banques dans un processus qui déprime toujours les prix des logements.

De nombreux ménages américains, souvent les plus défavorisés, continuent de payer au prix fort le rêve envolé de l’accession à la propriété.

«Plus de deux millions de propriétaires ont reçu un avis d’expulsion en 2008; en 2009, c’était près de 2,8 millions, et des millions d’autres sont prévus en 2010», d’après un récent rapport d’un inspecteur indépendant du département du Trésor.

Dans un pays où l’épargne est une vertu relativement rare, peu de familles ont les moyens de faire face quand elles ont perdu leur toit.

«Bon nombre de personnes en Amérique vivent sur la paie du dernier mois. Un mauvais coup peut les pousser vers la misère et la rue», relève Moe Bedard, créateur d’un site internet d’aide aux emprunteurs.

Avec un plan de relance de 787 milliards de dollars, un plan d’aide à l’immobilier lancé en mars 2009 a été parmi les premières mesures économiques du président Barack Obama après son arrivée au pouvoir.

Il comprenait des aides aux emprunteurs immobiliers en difficulté, ceux qui consacrent parfois la moitié de leur revenus mensuels, sinon plus, à rembourser des emprunts contractés au moment de la bulle immobilière. Avec l’aide des pouvoirs publics, ceux-ci allaient pouvoir négocier un rééchelonnement de leur dette, qui avait souvent fini par dépasser la valeur de leur logement.

Vendredi, le gouvernement a reconnu l’échec relatif de ce plan.

Alors que l’ambition initiale était d’«offrir une réduction des échéances mensuelles à 3 à 4 millions de propriétaires en danger», dans un cadre de temps non précisé, un million de ménages bénéficiaient d’un rééchelonnement provisoire ou définitif de leurs échéances au bout d’un an. Et seuls 170 000 d’entre eux avaient réussi à aller au bout des procédures, leur permettant de réduire leurs paiements mensuels de manière permanente.

Le gouvernement a annoncé des mesures plus contraignantes pour forcer les banques à faire bénéficier de ces mesures de rééchelonnement à davantage d’emprunteurs.

Elles seront forcées de plafonner les remboursements de prêts immobiliers à 31% des revenus mensuels des chômeurs.

«Nous n’avons pas d’intention ici de stopper ce qui pourrait être, au final, jusqu’à 10 ou 12 millions dans les trois prochaines années», a expliqué à la presse une conseillère économique de la Maison Blanche, Diana Farrell.

«L’objectif est de tailler juste assez dans la part de ceux à qui nous pensons pouvoir éviter une saisie», a-t-elle ajouté.

L’inspecteur du Trésor relevait dans son rapport mardi diverses difficultés, comme la complexité des procédures administratives ou l’insuffisance des efforts publicitaires auprès des populations les plus concernées. Pire, certains emprunteurs, même avec des paiements réduits, continuent d’être en retard sur leurs échéances.

D’après des chiffres publiés jeudi par deux régulateurs bancaires, 13,6% des emprunteurs américains étaient en retard sur leurs paiements mensuels au quatrième trimestre 2009.

L’énorme stock de logements saisis que les banques cherchent à vendre pèse aussi sur un marché où le faible niveau des ventes déprime les prix, et où la construction est à des niveaux historiquement faibles.

«Il faut souligner que ce n’est pas seulement important pour ceux qui sont confrontés eux-mêmes au problème des saisies, mais aussi pour l’économie plus généralement», a souligné vendredi le président de la commission des services financiers à la Chambre des représentants, le démocrate Barney Frank.

Ce tracker US est très proche d’un BO, nous avons sous les yeux l’exemple type d’une grosse résistance, il faut qu’un support ou résistance soit tester au moins 3 fois pour avoir l’honneur de s’appeler ainsi.

Les volumes sont anémiques mais, ne perdez pas de vue que c’est par ce secteur que la crise des subprimes a débuté et a fait le plus de mal, je crois qu’exceptionnellement il faut relativiser ceux-ci, le traumatisme à laisser des traces

Je ne dis pas d’acheter ce secteur, mais si vous voyer cette résistance être cassée, vous aurez un nouveau signal de poursuite de la hausse des marchés

Cette faillite n’aurait dû surprendre personne. Pourtant, de très nombreux prêteurs, selon l’article du monde lié plus haut, semblent pris au dépourvu, et se retrouvent en danger de devoir enregistrer de nouvelles très lourdes pertes. Il est question de 13 milliards d’euros pour les banques européennes dont quelques banques Françaises…
Pour comprendre pourquoi la chute financière de Dubaï était écrite et outrageusement prévisible pour les tenants des cycles autrichiens de la monnaie et du crédit, voici une explication de la faillite du promoteur World Dubaï que vous ne trouverez certainement pas dans la presse mainstream.

Dubaï : la malédiction des gratte-ciels ?

La faillite du premier promoteur, quasi monopolistique et sous contrôle de l’état via la famille princière, World Dubaï, dont la dette représente 80% de la dette de l’émirat, ne devrait surprendre personne. D’abord parce qu’une structure publique de cet accabit, gérée par des gens habitués à l’argent facile, est l’archétype des structures candidates aux pires erreurs de gestion.

Les gratte-ciels géants, symbole de l’euphorie née des taux d’intérêts maintenus artificiellement trop bas trop longtemps

En clair, les projets de gratte ciel sont d’excellents « marqueurs » du cycle de la monnaie pervertie par une mauvaise « régulation de marché » de la monnaie.

…

Un archétype de mal-investissement

Le résultat est que ces opérations, financés par des taux d’intérêt très faibles, tombent généralement dans la catégorie des « malinvestments » décrits par Mises puis Hayek dans leurs analyses respectives du cycle du crédit. De surcroit, le temps d’érection de ces monstres (j’emprunte cette phraséologie phallique à dessein, tant la psychologie du « plus gros gratte ciel » me parait relever du complexe du phallus que l’homme voudrait toujours plus grand…) fait qu’entre la décision de construire et l’arrivée sur le marché, le retournement du cycle tend à se produire: trop de projets financés par des taux faibles arrivent sur le marché à contretemps, au moment où les banques centrales, pour éviter les risques d’inflation provoqués par l’euphorie  monétaire liée à l’explosion du crédit, doivent remonter les taux. Et nombre d’immeubles construits dans l’euphorie des taux bas se remplissent mal : les loyers n’équilibrent pas les charges nées de l’exploitation de la tour, et du service de la dette.

Les propriétaires de gratte ciels, financés par un effet de levier important et dont les loyers ne rentrent pas, se retrouvent étranglés par le refinancement de leur dette à échéance, et sont parfois mis en faillite, ou rachetés à vil prix.

…

Nb. Prochaine « bulle de gratte ciels » à venir ? En Chine, cf. cette note de septembre. En fait, elle est déjà en cours d’éclatement, et la situation de nombre de gratte ciels à Shenzen ou d’autres villes moins médiatisées semble aussi préoccupante qu’à Dubaï. Toutefois, nul ne peut dire si cette bulle sera aussi désastreuse qu’à Dubaï pour les banques, l’économie Chinoise ne reposant pas uniquement sur l’immobilier.

…

Vincent Benard

http://www.objectifliberte.fr/2009/11/dubai-une-faillite-previsible.html

http://en.wikipedia.org/wiki/Skyscraper_Index

Comme vous le savez l’immo US fut l’élément déclencheur de la crise, il est doc intéressant d’en suivre le comportement, pat mail nous y aide un peu (merci a lui)

Une question que nous nous posons : “When Will Real Estate Recover Its Losses?”
Eléments de réponses :
http://www.ritholtz.com/blog/2009/09/when-will-real-estate-recover-its-losses/

Il est difficile de trouver de telles études pour l’europe (trop peu de Friggit). Certains (dont Jorion) disent que les européens n’ont pas la culture de marché.Ils investissent en masse dans l’immobilier. Ils se refusent à prendre leurs pertes !
Il est vrai que nous n’avons pas de cours pour l’immobilier . Cela serait édifiant !
Supporterions nous de voir le prix de nos maisons baisser comme le cour des actions ?

Schiller (de l’université Yale) étudie les moyens de faire des bourse de l’immobilier.Avec marché future et options !
Ils disait dans un de ses cours (dispo en vidéo sur youtube) que cette crise des suprime se serait déclenchée bien avant avec un marché de l’immobilier “complet” (cest à dire avec vente à découvert, options et future).En effet, dès les 1ers signes de surévéluation, les bears leurs seraient tombé sur le paletot…

Chez Lupus aujourd’hui :
Flash Immo : Etat pas libéral mais coupable…..

Il est à noté que le marché immobilier britannique montre à nouveau les signes des excès de jadis…

C’est ainsi que de grandes banques britanniques détenues par l’Etat (qui donne l’exemple une fois encore !!!) offrent actuellement des prêts hypothécaires équivalents à six fois le salaire à un taux de seulement 2,9 % avec un apport de seulement 20 % – contre 40 % précédemment.

Cela me semble porter si l’on n’y prend garde les germes d’un futur désastre (au siècle dernier, les offres de prêts hypothécaires se basaient sur environ trois fois le salaire)…..A bon entendeur salut !!!